Ristrutturare casa è un po’ ristrutturare sé stessi.
Così iniziava un mio post del 2018 pubblicato su IG, che scrissi ispirata dal cantiere di quella che sarebbe poi diventata la mia casa.
Di ristrutturazioni ne avevo fatte tante, seguire i clienti nelle loro scelte è sempre stato naturale per me che lo faccio di professione, ma viverla in prima persona ed essere dalla parte del cliente… beh è differente.
In quell’occasione ho sperimentato anche tutte le emozioni che accompagnano questo percorso, comprendendo lo stato d’animo di chi ha l’entusiasmò del sogno che si avvera ma che si trova ad affrontare una maratona senza essere allenato.
Oggi aiuto i miei clienti a vivere la ristrutturazione come un viaggio ricco di stimoli e a riconoscere ogni emozione che lo accompagna per farle diventare fonte di energia positiva nella loro quotidianità.
La ristrutturazione della propria casa è uno dei momenti più intensi della vita. Le aspettative sono molto alte e il coinvolgimento è totale: mentale, economico, emotivo.
Che sia la prima casa tanto, cercata-scelta-desiderata, che sia una casa ereditata oppure una seconda casa dove rifugiarsi per momenti di puro relax, la ristrutturazione è totalizzante. Ogni progetto si porta dietro una raffica di domande che raramente fanno fare sonni tranquilli.
Questo capita soprattutto perché moltissime persone iniziano l’avventura della ristrutturazione senza aver chiare le fasi da seguire e quindi senza nessun “navigatore” che le faccia sentire al sicuro.
Come si arriva dal progetto alla casa tanto desiderata e pronta da abitare?
Questa guida nasce per orientarti nell’iter della ristrutturazione e aiutarti a vivere la ristrutturazione come un percorso gioioso, senza ansia e senza stress, che ti condurrà a vivere nella tua oasi felice.
Solitamente si pensa che la parola “ristrutturare” sia sinonimo di cantiere. Niente di più errato!
In questo percorso, il cantiere è l’ultima fase, che dovrebbe iniziare quando tutto è già stato definito. Uso il condizionale perché la maggior parte delle volte non è così e poi ci si ritrova a dover interrompere i lavori o a trovare delle sorprese a cui non si aveva pensato.
L’esempio che riporto spesso ai miei clienti è l’amico elettricista che predispone le tracce per le prese elettriche degli abat-jour prima che si è scelto il letto. Poi arriva il letto con la testata più larga rispetto al posizionamento delle prese e che si fa? Si rifanno le tracce o si ripiega su un altro letto?
In ogni caso ci sarà più di una perdita: economica, di tempo e di entusiasmo.
Ogni progetto di ristrutturazione è unico.
Ogni ristrutturazione è un mondo a sé, modellato sui desideri e i bisogni dei proprietari. Le specifiche del progetto dipendono da tanti fattori, inclusi lo stile di vita e abitativo delle persone che vivranno in questa casa rinnovata.
Ci sono però alcuni passaggi comuni che è preferibile tenere sempre in considerazione.
Per prima cosa chiediti: perché voglio ristrutturare?
Identifica il motivo alla base del tuo progetto di miglioramento: il tuo impianto idraulico ha bisogno di un adeguamento? I tuoi infissi non sono più efficienti? Hai necessità di un bagno in più? Desideri semplicemente rinnovare il tuo appartamento perché i tuoi gusti sono cambiati?
Capire la tua motivazione dietro il progetto ti darà un'idea migliore di come usare il tuo budget, a quale attività dare priorità e se dovresti chiedere un aiuto professionale.
Esistono due tipologie di ristrutturazione: totale e parziale.
La ristrutturazione totale interessa l’intera abitazione. Alla base c’è sempre un nuovo progetto di distribuzione degli ambienti interni, che può comprendere, a seconda dei casi:
La ristrutturazione parziale è invece relativa a singole parti della casa.
Anche in questo caso possono esserci più declinazioni: la ristrutturazione di una stanza, l’ampliamento di un ambiente, un nuovo layout della cucina, la realizzazione di un giardino d'inverno, l’aggiunta di un controsoffitto, la sostituzione di infissi, …
Dopo aver definito ciò che desideri ottenere dalla ristrutturazione è importante verificare la possibilità di realizzazione attraverso lo studio di fattibilità dell’intervento.
Lo studio di fattibilità è una fotografia del tuo immobile che ti permette di vedere chiaramente le potenzialità e le effettive possibilità di realizzazione dei tuoi desideri, senza farti avere false aspettative che potrebbero trasformarsi in un dispendio economico e in una delusione emotiva.
Ti aiuta anche a comprendere se hai bisogno di consensi da parte dei vari enti coinvolti per tutte o alcune delle opere identificate e a considerare i tempi necessari per l’espletamento delle eventuali pratiche.
Lo studio di fattibilità ti aiuta ad affrontare la ristrutturazione in modo consapevole, senza sorprese o delusioni.
Hai il permesso di utilizzare l'immobile come abitazione o avrai bisogno dell’autorizzazione al cambiamento sostanziale di destinazione d'uso? È un edificio storico? Hai bisogno di un permesso di costruzione o di una comunicazione di inizio lavori (CILA)?
Un architetto può guidarti in questa prima analisi preliminare, verificando la fattibilità legislativa e funzionale del progetto, l’iter burocratico da seguire, i consensi da richiedere e le opere edili necessarie per la ristrutturazione della tua casa.
Come si svolge lo studio di fattibilità?
Questa ricerca è da considerarsi obbligatoria in questa fase. Devi essere consapevole in anticipo di eventuali problemi, per evitare spiacevoli sorprese in seguito, poiché influenzeranno il budget e anche l'estetica della tua proprietà. Puoi eseguirla direttamente tu o delegare al professionista di fiducia.
La maggior parte dei lavori di ristrutturazione avviene in case che hanno già una storia, case con un carattere ben definito e spesso con caratteristiche originali: caminetti decorati, pavimenti piastrellati, soffitti modanati.
Le caratteristiche d'epoca possono aggiungere valore a una proprietà. Prima di iniziare la ristrutturazione, devi decidere se vuoi conservarle.
Quando si intraprende una ristrutturazione su larga scala, può essere facile cadere nella trappola di spogliare completamente la casa della sua identità. Se da un lato può permetterti di inserire totalmente il tuo tocco e gusto, dall’altra significherà anche più spese - quando invece potrebbero esserci elementi della tua proprietà che dovresti mantenere.
Prima di iniziare con lavori importanti, pensa alle caratteristiche originali della tua proprietà e a come potresti farle dialogare con il tuo progetto. Non solo mantenere alcune cose ti farà risparmiare denaro, ma potrebbe anche aiutare a preservare il carattere originario.
A volte l’anima della casa va preservata, altre volte è necessario che rinasca con i nuovi proprietari.
Le spese da considerare in una ristrutturazione derivano da:
Per ogni lavorazione, ogni fornitura, ogni singolo elemento d’arredo è fondamentale richiedere un preventivo, ovviamente prima di iniziare i lavori. Questo permette di conoscere le singole spese da sostenere e di avere un quadro completo del totale di tutta la ristrutturazione.
Dopo l’approvazione del preventivo, occorre stipulare un contratto con ogni figura che partecipa ai lavori di ristrutturazione. Il contratto è quel documento che rende serena e felice ogni ristrutturazione.
Il contratto non è il preventivo che evidenzia solo il costo. Mette nero su bianco l’inizio lavori, la consegna, i pagamenti, ciò che è incluso, ciò che non lo è e tutte quelle clausole che ti tutelano e ti rassicurano.
Ogni ristrutturazione ha un costo a sé. Un costo fisso non esiste, nemmeno a metro quadro, perché questo varia in base a molteplici fattori, tra tutti: ubicazione dell’intervento, lavorazioni da effettuare, materiali, finiture scelte, arredi.
Per avere un’idea di massima, calcola le dimensioni dell’abitazione e, per ogni stanza, elenca i costi da sostenere per ogni intervento, dai lavori strutturali alle finiture.
Dovrai anche considerare un budget separato per decorare e arredare la casa una volta completati i lavori. Sommando tutto puoi avere un conteggio approssimativo delle spese da sostenere.
La metodologia corretta è quella di richiedere preventivi per ogni opera e acquisto da fare, così da avere un’idea quanto più realistica possibile. È consigliabile, tuttavia, avere una contingenza del 10-20% per far fronte alle spese impreviste che possono sorgere.
Qui è giusto essere chiari: anche il preventivo più preciso sforerà sempre in eccesso. Questo perché durante i lavori ci saranno “varie ed eventuali” che modificheranno l’importo stabilito. Questa è una certezza!
Ovviamente parliamo di tutte le lavorazioni edili, incluse opere di cartongesso e impiantistica. Queste opere possono essere calcolate per unità di superficie, per volume, per metro lineare, a cottimo oppure a unità (ad esempio per infissi e punti luce).
I tempi della ristrutturazione dipendono dalle scelte e redazione del progetto, dalle opere da eseguire, dalla scelta e montaggio dell’arredo.
C’è poi una serie di fattori che può modificare i tempi prestabiliti, tra cui:
Il fattore tempo è una variabile determinante in una ristrutturazione. Incide sul budget e sulla tua serenità.
Nella fase iniziale è impossibile stabilire un tempo immutabile per una ristrutturazione. Solo dopo aver definito il progetto esecutivo e stilato un crono programma dei lavori, stabilendo con tutte le figure coinvolte le fasi ed i tempi di lavorazione, è possibile fare una stima.
Tuttavia, dalle varie esperienze di ristrutturazioni realizzate, ho constatato che il tempo minimo per una ristrutturazione completa “chiavi in mano” di una casa di circa 100 mq è sei mesi.
Queste valutazioni e ricerche preliminari sono utili e necessarie per ogni tipo di ristrutturazione, totale o parziale che sia. Alcune possono essere svolte in autonomia ma ti consiglio di valutare ciò che realmente puoi (e vuoi) fare da solo e ciò che invece è indispensabile affidare già da subito a professionisti ed imprese. Consultare degli esperti sicuramente ti libererà da diversi grattacapi e ti farà risparmiare tempo.
Per dare il via ai lavori di ristrutturazione dovrai coinvolgere diverse figure professionali, che variano in base all’entità e alla tipologia del progetto.
Il cugino, l’amico, lo zio, il compare, gli addetti alle vendite degli showroom e gli amici su Facebook sono sempre presenti ma non sempre sono qualificati. Anzi, il più delle volte causano moltissima confusione e rallentano tutto il processo dando consigli raccattati chissà dove.
Quando si tratta di ristrutturazione di interni, le figure che ti servono e ti aiutano davvero sono:
Ricorda che la scelta dei professionisti a cui affiderai i lavori sarà determinante per l’intera ristrutturazione. Vediamo ora quando e perché contattarli.
Per la ristrutturazione di un immobile è essenziale rivolgersi ad un architetto, che dovrebbe essere il primo ad essere contattato.
Il compito primario dell’architetto è l’elaborazione di un progetto architettonico che risponde alle esigenze e desideri della committenza, curandone la composizione, gli aspetti funzionali ed estetici e rispettando le normative vigenti. In particolare si occupa di:
Sarebbe opportuno contattare l’architetto già in fase di eventuale acquisto, così da potersi far consigliare sulle potenzialità dell’immobile e fare anche le ricerche urbanistiche e catastali propedeutiche.
Il professionista giusto per te ti indicherà sempre le scelte più opportune, con gentilezza e determinazione.
Il mio consiglio è di considerare l’architetto che ti accompagnerà in questo viaggio come un tuo alleato. Parla dei tuoi dubbi, chiedi consiglio nei momenti di confusione. Creare un dialogo costante, aperto ed empatico è un ottimo modo per assicurare la miglior riuscita del tuo progetto.
In base alle necessità e all’entità del cantiere, puoi chiedere all’architetto di occuparsi del project management, diventando la figura di riferimento che fa da tramite tra te e tutte le altre figure coinvolte.
Spesso gli architetti che si occupano di ristrutturazioni d’interni sono specializzati in interior design. Ovviamente questo è un valore aggiunto perché l’architetto d’interni redigerà contemporaneamente il progetto architettonico e il progetto d’interior design, avendo sempre ben chiaro in mente il risultato finale da raggiungere.
Nel caso così non fosse, occorre contattare un interior designer che opererà quindi sul progetto architettonico funzionale già redatto dall’architetto. Oppure, come preferibile, collaborerà con l’architetto sin dalla definizione del progetto per ottenere un risultato armonioso.
L’home personal shopper è una figura innovativa e ancora poco conosciuta ma ti assicuro che fa la differenza facendoti risparmiare tempo e denaro.
Il suo lavoro consiste nell’offrire consiglio e assistenza nella selezione e nell’acquisto di tutti i dettagli che trasformano un cantiere nella tua casa: complementi d’arredo, oggetti e decorazioni.
Definito in toto il progetto e stilato un elenco lavori con relativo computo metrico, è il momento di contattare le imprese selezionate a cui chiedere un preventivo dei costi, a partire dall’impresa edile che si occupa di demolizioni e ricostruzioni, inclusi tutti i lavori di muratura.
In molti casi, le imprese edili hanno nel loro team anche operai specializzati in altre lavorazioni necessarie alla ristrutturazione come impiantisti, imbianchini e decoratori, cartongessisti. Quando non è così, occorre capire se hanno già contatti con queste figure o se è necessario rivolgersi separatamente a ditte specializzate.
Scelto il preventivo più in linea con budget, definite le tempistiche e il metodo di lavoro è preferibile stabilire, con tutte le imprese, un sopralluogo sul futuro cantiere e concordare anche un crono programma dei lavori.
| Spesso si ritiene che sia meglio contattare per prima l’impresa edile per avviare subito il cantiere e poi, eventualmente e in un secondo momento, di rivolgersi all’architetto per “presentare la pratica di inizio lavori” ed essere in regola. NO! L’ordine giusto per contattare i professionisti che ti assistono nella ristrutturazione è quello che hai appena visto: architetto, interior designer, home personal shopper e poi l’impresa edile. Avere un progetto completo di tutte le sue componenti funzionali ed estetiche, dalla nuova planimetria interna alla scelta di materiali, arredi e decorazioni, può velocizzare i lavori di ristrutturazione almeno del 70%. Senza un progetto, i lavori del cantiere procederanno a singhiozzo, con continui ritardi e cambiamenti che ti fanno perdere tempo e denaro. Diffida delle imprese che vi dicono “iniziamo e poi vediamo il resto”. La vostra priorità nella ristrutturazione è prendere tutte le decisioni che riguardano la vostra futura calma con calma e consapevolezza. |
La fase progettuale, fondamentale per avviare la ristrutturazione, si compone di quattro step: analisi preliminare, progettazione preliminare, progettazione definitiva e progettazione esecutiva.
Prima di tutto però c’è sempre la fase conoscitiva: un momento di ascolto e condivisione totale tra committente e progettista utile per comprendere le affinità e scegliersi con sicurezza, condividere le esigenze e le aspettative della ristrutturazione.
Il professionista pone alcune domande per valutare eventuali esigenze tecniche importanti per la buona riuscita del progetto e per le quali il committente può avere bisogno di supporto, come ad esempio:
Con tutte le informazioni ricevute, il progettista potrà stilare una proposta di valore indicando le opere necessarie da attuare, i tempi e i modi. Accettata la proposta si sottoscrive il contratto e si dà il via alla progettazione.
L’analisi preliminare serve a comprendere le necessità del cliente e le azioni da intraprendere per lo svolgimento del progetto. In particolare si studia lo stato di fatto con l’individuazione dei punti di forza e di debolezza e si verifica la fattibilità di quanto richiesto, sia dal punto di vista funzionale che strutturale.
Le azioni effettuate in questa fase sono le seguenti:
| FOCUS: IL RILIEVO Mai affidarsi a una planimetria catastale o a dati esistenti, verificando solo alcune misure di massima. I rilievi devono essere accurati e completi. Oltre ai rilievi “canonici”, io svolgo anche quello che chiamo rilievo emozionale, strettamente legato alla persona. Con esso esploro la casa interiore degli abitanti della casa per metterla in connessione con quella esteriore, ossia i propri ambienti. Questa fase, propedeutica a tutto il progetto, è di fondamentale importanza: grazie a essa sarai consapevole di ciò che è per te è necessario ritrovare nel progetto. Sarà l’occasione per me di conoscerti meglio e allineare il tuo dentro con il fuori, per te di percepire anche una visione emozionale della tua casa. Con questa nuova consapevolezza passiamo ai rilievi tecnici, che si dividono in metrico, fotografico e documentale. Il tecnico misurerà tutti gli ambienti della casa rilevando altezza, larghezza e profondità di ogni elemento. Da porre particolare importanza ad aperture esterne, vani porte, altezze totali terra-cielo e sotto trave, presenza di controsoffitti, balconi, verande e spazi annessi, posizione degli impianti. Per ogni ambiente rilevato devono essere scattate delle fotografie, generali e di dettaglio, che servono sia per verificare il rilievo durante la fase di restituzione grafica sia come allegati nello stato di fatto dell’eventuale pratica di autorizzazione. A questo punto il progetto architettonico ed il progetto di interior designer devono camminare assieme. Se l’architetto incaricato redigerà anche il progetto d’interior sarà sicuramente più semplice. |
In questa prima fase le idee prendono forma tramite un concept preliminare, che definisce i colori, lo stile, gli arredi e le decorazioni dei nuovi ambienti.
Per sviluppare il concept si preparano delle moodboard, che possono essere di diverse tipologie ma quelle fondamentali sono:
Successivamente al concept si elaborano una o più soluzioni progettuali di nuova distribuzione. Per ciascuna vengono indicate le eventuali demolizioni e ricostruzioni, le sostituzioni e i nuovi inserimenti.
Si valutano diversi layout e la scelta più idonea sarà quella da dettagliare nella fase seguente.
Per agevolare il cliente nell’immaginare i suoi nuovi ambienti è utile realizzare immagini tridimensionali che in questa fase si focalizzano sui volumi, sull’aspetto funzionale e compositivo della casa, senza specificare colori o materiali.
Il progetto definitivo sviluppa le scelte distributive approvate attraverso il progetto preliminare. In questo step si deve verificare la compatibilità del progetto con le disposizioni normative vigenti e identificare le pratiche autorizzative da richiedere.
Si scelgono anche pavimenti, rivestimenti e arredi di cucina e bagni, anche se personalmente in questa fase svolgo tutto il progetto d’interior design (te ne parlo meglio nel prossimo punto).
In particolare, per il progetto definitivo vanno preparati:
Muri e arredi viaggiano assieme!
Generalmente il progetto d’interior design viene sviluppato dopo il progetto esecutivo. Tuttavia, a mio avviso è bene anticiparlo a questa fase per diversi motivi:
Il progetto di interior design prevede la selezione e scelta di materiali, infissi, porte e maniglie, colori, finiture e il posizionamento in pianta degli arredi, dei complementi, delle sorgenti luminose e delle decorazioni.
Questa fase è molto dettagliata. Ad esempio, per l’illuminazione si farà un progetto di light design per individuare non solo i punti luce e la loro tipologia ma anche lo specifico modello d’illuminazione con nome prodotto, brand, dimensioni, tipologia di lampade ed emissione colore.
Tutte le scelte verranno trasferite in un progetto 3D in modo da far comprendere al cliente la composizione spaziale definitiva, l’accostamento di materiali e colori, gli eventuali controsoffitti con l’inserimento dei punti luce e tutti gli arredi grande formato e di dettaglio.
In base alla nuova distribuzione si preparano:
Solo dopo aver completato, accettato ed essere certi del progetto d’interior si può dare il via agli ordini di materiali e arredi, da effettuare rigorosamente prima dell’inizio del cantiere. Questo assicurerà l’arrivo per tempo delle forniture ed eviterà sorprese “stressanti” in fase di cantiere.
| FOCUS: HOME DECOR SHOPPING A conclusione del progetto di interior o in contemporanea, è utile iniziare a ricercare anche gli accessori e le decorazioni. Alcuni elementi e complementi di arredo possono essere acquistati anche dopo il montaggio degli arredi di grande formato. Tuttavia, farsi assistere già in fase di progetto da un home personal shopper è la soluzione migliore. L’home personal shopper può sollevarti da tanti pensieri, occupandosi della ricerca, dell’acquisto e dello styling di tende, tappeti, cuscini, accessori decorativi, quadri, candele, vasi, vassoi, libri e anche elementi funzionali come biancheria da letto, posateria ed altro. |
Completato il progetto d’interior, siamo certi che funzionalità ed estetica camminano di pari passo.
Questo rende possibile realizzare i disegni tecnici del progetto definitivo, che sono parte integrante della pratica da redigere per ottenere l’autorizzazione ad eseguire i lavori di ristrutturazione.
La pratica, che deve essere presentata all’Ufficio Urbanistica del Comune in cui è ubicato l’immobile, è obbligatoria in caso di:
La normativa urbanistico-edilizia stabilisce che a ogni tipologia di opere da realizzare corrisponde un preciso iter burocratico da seguire. È compito del professionista incaricato individuare quale pratica necessita facendo riferimento alle norme urbanistico-edilizie nazionali, regionali e comunali.
In particolare le direttive emanate dal Comune dove sorge l’immobile da ristrutturare sono quelle da seguire in modo specifico.
L’inizio dei lavori sarà possibile solo dopo aver depositato la pratica edilizia, atteso i relativi tempi previsti dalle normative e aver ricevuto gli eventuali permessi necessari.
Il progetto esecutivo approfondisce ogni aspetto tecnico ed estetico necessario a trasformare la tua visione nella TUA casa. Partendo dalle indicazioni del progetto definitivo, vengono redatte tutte le tavole grafiche e documenti da fornire all’impresa che realizzerà l’opera. Tra questi:
Una progettazione esecutiva accurata contiene anche i computi metrici ed i contratti d’appalto.
| FOCUS: IL COMPUTO METRICO Nella fase di progettazione definita, il professionista redige il computo metrico: un elenco che comprende solo le quantità delle lavorazioni da effettuare (demolizioni, ricostruzioni, sostituzioni) senza considerarne i costi. Il computo metrico così realizzato viene consegnato all’impresa per lo sviluppo del preventivo. Questa attribuisce a ogni voce un valore economico, stabilendo anche la stima dell’importo per l’esecuzione dei lavori. In alcuni casi per ogni voce viene anche riportata la tempistica di completamento. Questo è il computo metrico estimativo. Il computo in queste due parti è indispensabile per un buon rapporto costruttore-cliente. Permette di comprendere chiaramente i costi, le tipologie delle lavorazioni, le quantità di materiali da smaltire e da utilizzare, le varie fasi del lavoro e i tempi di realizzazione. |
Il progetto esecutivo è pronto, il computo metrico anche.
È giunto il momento di scegliere l’impresa costruttrice che ti accompagnerà durante tutta la fase di cantiere. E siccome ciò che desideriamo è vivere la ristrutturazione con serenità occorre sceglierla con attenzione.
Per prima cosa, assicurati di scegliere un’impresa “in regola”, ovvero:
Oltre a dimostrare la legittimità e l’affidabilità dell’impresa, questa documentazione è necessaria per poter presentare la pratica urbanistica al Comune.
Una volta nominata l’impresa, il passaggio successivo fondamentale è la sottoscrizione di un contratto.
Il contratto regola i rapporti tra e te l’impresa. Serve a tutelare entrambi in caso di contenzioso e soprattutto ad aver chiaro “il chi e il cosa” senza fraintendimenti.
Le indicazioni fondamentali che deve contenere sono:
Allegati al contratto dovranno sempre esserci il preventivo ed il computo metrico estimativo, a volte anche il capitolato per descrivere materiali e lavorazioni.
Il capitolato è obbligatorio solo per gli appalti pubblici ma consigliabile nel caso di lavori privati di notevole dimensione.
I metodi per calcolare il compenso dell’impresa sono due.
Nelle opere a corpo viene attribuito un prezzo fisso ed invariabile ad una lavorazione, calcolato nella sua interezza, a prescindere dalla misura o quantità del bene. Può essere definito come un compenso a forfait.
Ad esempio: se il prezzo per la tinteggiatura di un bagno viene stabilito in 800 € a corpo, significa che non si andranno a calcolare i metri quadri delle pareti da tinteggiare, non si considerano i prezzi parziali per la preparazione della superficie, la tipologia di pittura eccetera bensì il lavoro totale.
Nelle opere a misura il compenso è variabile in base alla quantità di lavori effettivamente realizzati, calcolati a metro quadro, metro cubo, metro lineare.
Ad esempio: il prezzo per la posa in opera del battiscopa è 10,00 € al metro lineare. A fine lavori si misureranno i reali metri lineari posati dalla ditta e si moltiplicheranno per 10,00 €.
Il compenso all’impresa viene generalmente effettuato tramite SAL (Stati di avanzamento lavori), scaglioni che rappresentano una percentuale di avanzamento fisico di ogni corpo d’opera.
Ad esempio: nel caso di una ristrutturazione di 200.000 € potrebbe essere pattuito di suddividere il pagamento nei seguenti SAL:
Durante i lavori spesso accade che ci siano delle opere non preventivate ma emerse durante l’esecuzione. Questi “imprevisti” o spese aggiuntive verranno conteggiate a fine lavori.
Ed eccoci arrivati alla fase del cantiere, che come abbiamo visto è una delle ultime del processo di ristrutturazione di una casa.
Con l’avvio del cantiere, le idee che sono prima diventate linee su un foglio e poi un progetto iniziano finalmente ad animarsi, a prendere vita.
Il cantiere è la trasformazione del progetto in realtà, l’inizio di un nuovo percorso che rende tangibile ciò che per mesi hai sognato, immaginato e desiderato.
Ogni cantiere è differente, sia per specifiche di progetto che per dimensioni e problematiche, ma è anche vero che tutti i cantieri seguono un preciso ordine di lavorazione, che in linea generale, per una ristrutturazione totale, si può suddividere nei seguenti step.
Questa è la prima attività, propedeutica a tutti i lavori, indispensabile per preparare in modo adeguato il cantiere. Lo step comprende:
Per ricostruire occorre prima demolire ma ancora prima rimuovere tutto ciò che non rientra nel nuovo progetto: lavandini, sanitari, rubinetterie, rivestimenti, porte interne, tapparelle, persiane, scuri, cassonetto, portone d’ingresso e infissi.
Per questi due ultimi elementi, la rimozione avviene di solito quando sono disponibili i nuovi per la sostituzione, verso la metà dei lavori.
Liberato lo spazio si passa alle demolizioni, che dovrebbero interessare prima le parti alte e poi man mano quelle più basse: controsoffitti, tramezzi, rivestimenti, pavimenti, massetti, impianti (sia tubazioni murate che terminali) ed anche l’eventuale rimozione di finiture sulle pareti come intonaci, vernici o carta da parati.
Durante la demolizione, è importante assicurarsi di non agire su elementi strutturali portanti: murature portanti, pilastri o travi. I tramezzi non hanno funzione portante e possono essere demoliti con tranquillità.
In questa fase è fondamentale mantenere il cantiere pulito e sgombro, senza detriti e similari sparsi nel sito. Le imprese di valore spazzano e accatastano le macerie regolarmente, e a fine giornata riordinano le attrezzature utilizzate.
Tutti i materiali di risulta devono essere differenziati per tipologia e smaltiti in una discarica autorizzata con rilascio di certificati specifici.
Ora si è pronti per ricostruire, ma prima di innalzare i muri si procede con gli spiccati delle pareti. Cosa sono? Le nuove divisioni interne vengono tracciate posizionando a terra mattoni o fili colorati che rappresentano lo spessore delle murature e il perimetro delle stanze.
Questo passaggio è utile per garantire la corretta lettura del progetto, evitare errori di valutazione e per mostrare al committente il volume degli ambienti, fino ad ora visti solo sul progetto.
Confermati gli spiccati si erigono le nuove tramezzature, la cui realizzazione varia in base alla tecnologia costruttiva scelta, generalmente laterizi o cartongesso.
Entrano in scena gli impiantisti, per predisporre tutta la rete di tubazioni necessarie per l’impianto idrico, elettrico, di riscaldamento e del gas.
Successivamente, idraulici ed elettricisti assieme all’architetto segnano, con spray di diverso colore, i punti in cui posizionare i relativi apparecchi.
In base a questi segni, il muratore farà manualmente le tracce, cioè romperà quella parte di intonaco a parete o massetto a pavimento nei quali gli impiantisti passeranno i nuovi impianti, e successivamente le richiuderà.
Nel caso di pareti in cartongesso la realizzazione degli impianti verrà fatta all’interno della parete stessa, lasciata appositamente aperta da un lato.
Il massetto, chiamato anche sottofondo, è quello strato di materiali posizionato sopra il solaio che copre le tubazioni impiantistiche e sul quale viene posato il pavimento. I massetti possono essere realizzati con diversi tipi di materiali.
Nel caso di eliminazione totale della pavimentazione, il massetto dovrà essere ricostituito o rifatto di sana pianta. Nei casi di eliminazione parziale, invece, il massetto viene ricostituito solo nei punti in cui è stato rotto.
In ogni caso è sempre necessario verificare la stabilità e la mancanza di avvallamenti che potrebbero comportare una irregolare messa in opera dei nuovi pavimenti.
Ricostruite le pareti, bisogna proteggerle con l’intonaco.
Nel caso di costruzione con laterizi, per prima cosa occorre chiudere le tracce eseguite per il passaggio delle reti impiantistiche, successivamente si procede con la stesura dell’intonaco, con uno spessore di circa 1,5 cm.
Per le pareti in cartongesso occorre solo posizionare il pannello mancante nella della parete sul lato rimasto aperto. Poi si procede con la stuccatura dei giunti tra i pannelli e le viti, quindi con la rasatura per l’intero pannello.
Se il progetto prevede l’inserimento dei controsoffitti, questo è il momento di realizzarli. Il materiale di scelta è il cartongesso, che viene montato con dei profili in alluminio poi stuccati.
I controsoffitti, oltre ad essere previsti per scelte estetiche, spesso vengono realizzati per abbassare tetti molto alti e agevolare il riscaldamento degli ambienti.
Sono la scelta più comune per chi vuole illuminare la casa con faretti o strisce led. In questi casi, occorre confrontarsi con il montatore per non far capitare il profilo proprio dove era previsto un punto luce.
Dopo queste operazioni è di nuovo il turno degli impiantisti, che completano quanto predisposto in precedenza.
L’elettricista farà uscire dai corrugati i cavi elettrici e già dal controsoffitto si vedranno penzolare i cavetti di led, faretti o sospensioni che a breve verranno installati.
L’idraulico invece installerà i piatti doccia o la vasca da bagno, rubinetteria e sanitari verranno installati dopo il montaggio di pavimenti e rivestimenti.
Finite gran parte delle grandi lavorazioni si carteggiano le pareti, a mano o con un supporto meccanico.
Si passa la carta abrasiva per livellare la parete e successivamente avviene la rasatura cioè la finitura delle pareti con l’intonaco per renderle lisce e omogenee, pronte per la prima mano di pittura.
Ora è il momento del pavimentista che con la precisione che lo contraddistingue monta rivestimenti, pavimenti e battiscopa.
Anche se i disegni tecnici indicano altezze, posa e tagli, può capitare che le indicazioni di progetto vengano modificate in base all’effettiva realizzazione delle tramezzature. In questi casi, il pavimentista usa la sua competenza e sensibilità per rispondere alle necessità tecniche con un occhio all’estetica generale.
Questa è la fase più esaltante!
L’ormai ex cantiere è un via vai di operatori: elettricisti che montano tutti gli apparecchi illuminanti, le placche ed i quadri elettrici; idraulici che montano i sanitari, i lavabi, i box doccia, i gruppi doccia e la rubinetteria, gli split e quant’altro necessario.
Al termine dei montaggi, si verifica il funzionamento di tutti gli impianti.
Poi arrivano gli infissi e le porte, la carta da parati, un’ultima mano di pittura, gli ultimi ritocchi e… il cantiere non è più un cantiere, sta diventando casa!
In questa ultima fase vengono anche acquistati gli accessori mancanti come tendaggi, oggetti di decorazione, quadri e solo dopo aver inserito i grandi arredi si può iniziare lo styling.
Con il montaggio degli arredi, l’inserimento delle decorazioni e degli oggetti del cuore la casa è pronta per essere vissuta dai suoi abitanti.
Prima, però, il progettista deve chiudere la pratica di inizio lavori.
Completati i lavori, il responsabile di progetto presenta all’Ufficio Urbanistica la pratica di fine lavori, con le eventuali variazioni di progetto introdotte in corso d’opera, il collaudo e il certificato di agibilità.
Nella documentazione conclusiva rientrano anche l’aggiornamento della planimetria catastale (che sarà depositata al catasto) e l’attestato di prestazione energetica.
Fatto questo, evviva! Puoi iniziare ad abitare in una casa tutta nuova, trasformata per i tuoi bisogni e il tuo stile.
| FOCUS: DIREZIONE LAVORI E DIREZIONE ARTISTICA Il direttore dei lavori è la figura che si occupa di: - controllare e monitorare l’esecuzione delle opere, affinché vengano realizzate in modo conforme al progetto; - segnalare all’ufficio tecnico del Comune eventuali violazioni rispetto al progetto presentato e autorizzato. Il ruolo di direttore dei lavori può essere affidato al progettista oppure a un altro professionista, sempre scelto dal committente. Al direttore dei lavori spettano il coordinamento dei lavori e del team, e la gestione della comunicazione tra impresa e committente. Entrambi devono far riferimento a lui per qualunque decisione da prendere diversa da quanto già stabilito nel progetto. Nel caso in cui la direzione dei lavori non venga affidata al progettista, quest’ultimo potrebbe seguire la direzione artistica del progetto di ristrutturazione. Il direttore artistico, che può essere diverso dal progettista solo tramite suo consenso, controlla e verifica che tutte le scelte estetiche definite in fase progettuale vengano rispettate: finiture, colori, arredi, tessuti e gli altri dettagli decorativi. Nota importante sui lavori in cantiere Nel momento in cui si avvia la ristrutturazione, l’appartamento o la casa diventa un cantiere. Il cantiere è un luogo di lavoro che, proprio come un ufficio, ha limiti e regole ben definite per l’accesso di persone diverse dalle maestranze, e per la comunicazione interna. Gli accessi all’area del cantiere vanno sempre autorizzati dal direttore dei lavori, e i visitatori (incluso il committente) devono sempre indossare i dispositivi di sicurezza obbligatori. Vicini, parenti e amici non sono autorizzati ad entrare in cantiere, soprattutto durante gli orari di lavoro, sia per motivi di sicurezza sia per evitare consigli o rilievi non richiesti che mandano in confusione il committente e disturbano le persone al lavoro. Allo stesso modo, il committente non deve prendere decisioni in autonomia e comunicarle alle maestranze presenti o all’impresa. Deve sempre comunicarle al direttore dei lavori, che a sua volta comunicherà con chi di competenza. Sono norme di buon senso che, oltre a garantire la sicurezza e lo svolgimento sereno dei lavori in cantiere, ti fanno risparmiare tempo, dubbi, confusione. |
Eccoci giunti alla fine di questo percorso che, oltre alla casa, ha ristrutturato anche i suoi futuri abitanti. Eh sì! Una ristrutturazione non è solo materiale ma anche emotiva, un percorso in cui si alternano entusiasmo e sconforto, rabbia e gioia, dubbi e felicità.
Le prime emozioni si fanno strada già ai primissimi passi, quando la casa ancora non è nemmeno di proprietà ma si è solo vista magari attraverso il monitor di un’agenzia immobiliare.
Solo successivamente, sulla base di questa prima impressione, si avvia un ragionamento cognitivo che “giustifica” quella prima impressione istintiva.
Questo ci fa comprendere come le emozioni, consce o inconsce, abbiano un ruolo fondamentale in tutto il rapporto con la casa. Inclusa naturalmente la ristrutturazione.
L’acquisto di una dimora deve essere un colpo di fulmine, entrare nel cuore, non è un oggetto ma un’appendice della nostra anima, è l’involucro che custodisce ogni nostro sogno, è contenitore e contenuto dei nostri affetti più cari.
Mario Buticchi, La casa la vita
Per accompagnare i clienti in questo percorso trasformativo, l’architetto deve comprendere i loro bisogni e le emozioni, che cambiano durante ogni fase, e deve essere una figura di riferimento in grado di offrire supporto senza aggiungere ansia o pressione.
L’entusiasmo è l’emozione del “ciak si gira”.
L’adrenalina è altissima, il sogno di casa si sta realizzando e con esso si concretizza un progetto di vita come andare a vivere da soli, iniziare una convivenza, un matrimonio, un trasferimento, la nascita di un figlio o anche il passaggio dall’affitto alla casa di proprietà.
La mente corre già al momento in cui si andrà ad abitare in una casa immaginata come oasi di serenità, con tutti gli arredi e i colori e i materiali che più piacciono. La casa del cuore, così come l’abbiamo sognata per anni sfogliando riviste o curiosando su Pinterest.
Purtroppo, l’immagine idilliaca non è del tutto veritiera.
Preventivi, visite continue in showroom, materiali che non arrivano in tempo e lavori extra con pagamenti imprevisti spesso fanno andare in tilt e l’entusiasmo in un attimo si trasforma in sconforto.
Niente panico, è tutto normale!
Con l’avanzare del cantiere succede di incappare in imprevisti che in futuro verranno ricordati con un sorriso, quasi con nostalgia. Perché il periodo della ristrutturazione è un periodo ovattato, dove tutto il resto passa in secondo piano, tutto gira attorno all’obiettivo di completare i lavori.
E poi, step dopo step, ci si ritrova nella casa dei sogni.
La felicità è alle stelle, i primi giorni… ma nei giorni successivi potrebbe esserci un po’ di rabbia perché gli abitanti della casa sono i più abili detective. Controllano ogni singolo lavoro effettuato, l’altezza del lavabo, le pennellate sul muro, persino le fughe del pavimento notando ogni minima imperfezione.
È vero, le imperfezioni possono esserci ma sono davvero minime e dopo il primo giorno non ci farai più caso. Allora sì che inizierai a goderti la tua casa!
Da quell’istante, ogni centimetro di piastrella o di parquet sarà una fonte di gioia. Ristrutturare casa è l’inizio di una nuova vita, che si riempie giorno dopo giorno di momenti unici e indelebili fatti di sensazioni ed emozioni per raccontare una nuova storia: la vostra.
Se stai pensando di ristrutturare casa ma leggendo questa guida ti sei reso conto di volere un aiuto e una guida, scopri cosa posso fare per te.
Una volta al mese scrivo riflessioni e recensioni, mando approfondimenti e link su aspetti del benessere dell'abitare.
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Sono Letizia Vittoriano, Architetto e Interior&Inside Mentore. Co-creo spazi che riflettano la bellezza autentica delle persone che li vivono.